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關(guān)于違法建筑物的處理，涉及土地法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、行政強(qiáng)制法等多項(xiàng)法律法規(guī)和司法解釋，而且許多規(guī)定不盡一致，如何適用相應(yīng)的法律，直接關(guān)系到拆違的重要程序設(shè)置。因此，在相關(guān)法律的理解適用上統(tǒng)一尺度，形成共識(shí)，是保障依法拆違的基礎(chǔ)。
（一）關(guān)于違法建筑及其認(rèn)定
根據(jù)土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，違法建筑包括三種：一是違反土地管理法律法規(guī)，未經(jīng)合法有效的批準(zhǔn)而占用土地進(jìn)行的建設(shè)，即違法占地的建筑；二是違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例，未履行規(guī)劃審批手續(xù)而進(jìn)行的建設(shè)，包括在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)違建和在村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的違建，即違反規(guī)劃的建筑；三是既違反土地管理法律法規(guī)，又違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)而進(jìn)行的建設(shè)，即“雙違”。其相同點(diǎn)都是未履行審批手續(xù)進(jìn)行的建設(shè)，不同點(diǎn)是違反的法律不同，認(rèn)定的主體不同。
1、明確認(rèn)定主體。
違法占地的建筑由土地行政主管部門(mén)認(rèn)定查處，違反規(guī)劃的建筑由規(guī)劃（建設(shè)）行政主管部門(mén)認(rèn)定查處，“雙違”建筑則土地、規(guī)劃行政主管部門(mén)均可認(rèn)定查處。違法廣告牌的認(rèn)定，根據(jù)《城市市容與環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門(mén)會(huì)同規(guī)劃行政主管部門(mén)認(rèn)定。在專項(xiàng)行動(dòng)中，市縣政府通過(guò)一定的形式，將土管、規(guī)劃、衛(wèi)生等相關(guān)職能部門(mén)組織起來(lái)，在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，集中統(tǒng)一審核認(rèn)定，既符合法律關(guān)于認(rèn)定主體的規(guī)定，也符合行政效率原則的要求。但集中統(tǒng)一審核不同于另設(shè)立組織審核。有的地方政府另設(shè)城市管理行政執(zhí)法局或城市管理監(jiān)察大隊(duì)等綜合性執(zhí)法部門(mén)對(duì)違法建筑物進(jìn)行認(rèn)定和處罰。這些部門(mén)以自己的名義向當(dāng)事人送達(dá)違章通知、強(qiáng)制拆除決定書(shū)，該行為沒(méi)有法律的授權(quán)，違背了“法無(wú)授權(quán)即禁止”的行政法理念。
2、統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
統(tǒng)說(shuō)應(yīng)按程序性標(biāo)準(zhǔn)，就是判斷建筑是否依法取得了相關(guān)的土地、規(guī)劃行政許可。即土地使用方面是否依法經(jīng)過(guò)有權(quán)審核的政府批準(zhǔn)；規(guī)劃方面，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，是否取得了城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)則許可證；在村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，是否取得了縣級(jí)政府建設(shè)（規(guī)劃）行政主管部門(mén)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的選址意見(jiàn)書(shū)。
此外，有觀點(diǎn)主張實(shí)質(zhì)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以建筑物是否妨害公共利益來(lái)判斷。妨害公共利益的，應(yīng)認(rèn)定違法建筑，否則不予認(rèn)定。公共利益則可根據(jù)環(huán)境保護(hù)法、防洪法和鐵路法等法律規(guī)定綜合確定。該觀點(diǎn)雖然從理論上來(lái)講更符合建筑是否違法的實(shí)質(zhì)要求，但標(biāo)準(zhǔn)主觀性較強(qiáng)，實(shí)務(wù)操作彈性較大，容易因人因事而異，使相關(guān)公眾無(wú)法獲得明確的預(yù)期和具體的指引，不宜采用。咩票優(yōu)惠電影票www.miepiao.com共丟廢品回收網(wǎng)www.gongdiu.com設(shè)計(jì)軟件自學(xué)網(wǎng)www.3c1x.com
（二）關(guān)于行政復(fù)議或行政訴訟程序是否前置
對(duì)違法建筑限期拆除決定，當(dāng)事人申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟時(shí)，是否需等待行政復(fù)議或行政訴訟程序的結(jié)果再?zèng)Q定是否強(qiáng)制執(zhí)行，城鄉(xiāng)規(guī)劃法和行政強(qiáng)制法對(duì)此問(wèn)題的規(guī)定存在沖突。據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第64條和第68條的規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，無(wú)法采取改正措施消除影響的，由規(guī)則部門(mén)作出責(zé)令限期拆除行政處罰決定書(shū)，行政相對(duì)人逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地的縣級(jí)以上人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆除。而根據(jù)行政強(qiáng)制法第44條的規(guī)定，對(duì)違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強(qiáng)制拆除的，應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除。即對(duì)違法建筑需要強(qiáng)制拆除時(shí)，按城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，不需要等申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的結(jié)果，而按行政強(qiáng)制法的規(guī)定則需要等待上述程序的結(jié)果，才能決定是否實(shí)施強(qiáng)制拆除，即復(fù)議和訴訟程序成為強(qiáng)制拆違的前置程序。
對(duì)此沖突，應(yīng)根據(jù)立法法關(guān)于法律規(guī)范適用規(guī)則的相關(guān)規(guī)定判斷處理。根據(jù)立法法第79條和92條的規(guī)定，規(guī)范性文件不一致時(shí)，適用原則為高位法優(yōu)于低位法，特別法優(yōu)于普通法，新法優(yōu)于舊法。據(jù)此分析，城鄉(xiāng)規(guī)則法與行政強(qiáng)制法，從法律位階上，二者都是全國(guó)人大常委會(huì)制定的法律，法律位階相同；從調(diào)整強(qiáng)制執(zhí)行的范圍上，城鄉(xiāng)規(guī)劃法是規(guī)范違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的違法建筑的強(qiáng)制執(zhí)行行為，行政強(qiáng)制法是規(guī)范所有行政強(qiáng)制執(zhí)行行為，前者應(yīng)屬于特別法，后者應(yīng)屬于普通法；從制定時(shí)間上，城鄉(xiāng)規(guī)劃法雖于2007年10月28日通過(guò)，但于2015年4月24日修正，行政強(qiáng)制法于2011年6月30日通過(guò)，修正后的城鄉(xiāng)規(guī)劃法相對(duì)屬于新法。因此，關(guān)于違法建筑強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)根據(jù)特別法優(yōu)于普通法、新法優(yōu)于舊法的原則，適用城鄉(xiāng)規(guī)劃法，不受當(dāng)事人是否申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟程序的限制。
（三）關(guān)于限期拆違決定的作出
土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法都有對(duì)違法建筑作出限期拆除決定的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用哪項(xiàng)法律規(guī)定作出限期拆除決定，決定了該基礎(chǔ)行政決定適用法律是否正確，必須推敲分析。
從立法目的和適用對(duì)象上，土地管理法的適用范圍是圍繞土地的利用和保護(hù)而展開(kāi)，針對(duì)的是違反土地利用總體規(guī)劃的行為，主要體現(xiàn)在該法第76條、第77條規(guī)定的行為：對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的、對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)非法占用土地建設(shè)住宅的，責(zé)令拆除建筑物，恢復(fù)土地原狀。城鄉(xiāng)規(guī)劃法的目的是加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局，針對(duì)是違反城鄉(xiāng)空間規(guī)劃違法建造行為，主要體現(xiàn)在該第64條至第68條規(guī)定的行為：對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村規(guī)劃許可證的，以及未按照上述許可證進(jìn)行建設(shè)的，對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)建設(shè)、未按批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)或臨時(shí)建設(shè)超過(guò)批準(zhǔn)期限的行為，責(zé)令限期改正、限期拆除等。
從作出限期拆除決定的主體上，對(duì)上述違反土地管理法的行為，縣級(jí)以上人民政府土地主管部門(mén)有權(quán)責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除所建的建筑物。對(duì)違反上述城鄉(xiāng)規(guī)劃法的行為，有權(quán)作出限期拆違決定的行政機(jī)關(guān)包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級(jí)以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)。
從強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)設(shè)置方面，根據(jù)土地管理法第83條的規(guī)定，對(duì)土地行政主管部門(mén)的限期拆除決定，地方政府沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，需要強(qiáng)制執(zhí)行的，由作出決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)作出的限期拆除決定，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第68條的規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府對(duì)該決定有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。
關(guān)于違法廣告牌體的拆除，所依據(jù)的是《城市市容與環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》第37條的規(guī)定，由城市人民政府市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門(mén)會(huì)同城市規(guī)劃行政主管部門(mén)，對(duì)不符合城市容貌標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的建筑物或設(shè)施，有權(quán)責(zé)令限期改造或者拆除，如未改造或拆除的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，由城市市容環(huán)境衛(wèi)生行政主管部門(mén)或城市規(guī)劃行政主管部門(mén)組織強(qiáng)制拆除，并可處罰款。
因此，責(zé)令限期拆違、強(qiáng)制拆違決定的作出，必須根據(jù)不同的違法情形，由不同的行政機(jī)關(guān)，根據(jù)不同的法律規(guī)定作出，如適用法律錯(cuò)誤或主體不適格，將無(wú)法執(zhí)行。如果違法建筑涉及“雙違”，則建議由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)作出限期拆除決定，因?yàn)榭h級(jí)以上地方政府對(duì)其有強(qiáng)制拆除權(quán)，在拆違拆臨行動(dòng)中實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行更為便捷。
作者簡(jiǎn)介：吳大平、趙雯，山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。
文章來(lái)源：節(jié)選自《山東審判》第35卷。
引用請(qǐng)以原文為準(zhǔn)。
最新違法建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)建議收藏
住戶違法建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：
（一）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；
（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；
（三）擅自改建、加建的建筑；
（四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；
（五）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；
（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
（七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；
（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。
違法建筑由什么機(jī)構(gòu)來(lái)認(rèn)定？
根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七、三十八條的規(guī)定，建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥和有償使用土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，有縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)。”因此縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依法負(fù)有認(rèn)定和處理違法建筑的職權(quán)，對(duì)違法建筑的認(rèn)定和處理不屬于人民法院主管范圍，故當(dāng)事人去找人民法院請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，人民法院應(yīng)不予受理，已經(jīng)受理的，則應(yīng)裁定駁回當(dāng)事人的起訴。
違法建筑建造人是否享有權(quán)利？
占有權(quán)說(shuō)認(rèn)為建造人不能取得違法建筑的所有權(quán)，只享有占有權(quán)。理由主要在于：其一，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定；其二，賦予所有權(quán)將導(dǎo)致對(duì)其過(guò)度保護(hù)，進(jìn)而導(dǎo)致惡意違法建筑現(xiàn)象層出不窮，不利于維護(hù)社會(huì)公共秩序；其三，如果對(duì)違法建筑不予保護(hù)，不利于定紛止?fàn)帲S護(hù)正常的財(cái)產(chǎn)秩序；其四，對(duì)違法建造人的事實(shí)上的占有給予一定的法律保護(hù)，避免浪費(fèi)社會(huì)資源；其五，通過(guò)正當(dāng)?shù)某绦虮Ｗo(hù)財(cái)產(chǎn)的需要。
我們部分同意占有權(quán)說(shuō)的觀點(diǎn)，但是占有是一種事實(shí)，而非權(quán)利，故建造人或其他占有人享有的并非是所謂的“占有權(quán)”，而只是基于實(shí)際管理和控制形成的占有事實(shí)狀態(tài)。違法行為不應(yīng)取得權(quán)利。
因此，建造人對(duì)違法建筑不享有法律認(rèn)可的物權(quán)，其請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不具有法律依據(jù)。
我是小陳，在深莞惠從事小產(chǎn)權(quán)房及拆遷房多年，對(duì)深莞惠小產(chǎn)權(quán)及拆遷有獨(dú)到的理解。更多的小產(chǎn)權(quán)及拆遷房方面的干貨，請(qǐng)私信筆者
小科普
小產(chǎn)權(quán)房畢竟不像商品房那樣編制，樓盤(pán)數(shù)據(jù)沒(méi)有那么公開(kāi)透明，因此一手，二手樓盤(pán)咨詢較為空白，列入你咨詢的中介沒(méi)有接這個(gè)樓盤(pán)，那么你跟本無(wú)法知道，而因此措施最適合自己樓盤(pán)，對(duì)此筆者創(chuàng)立一個(gè)公眾號(hào)。深圳，東莞，惠州唯一一個(gè)提供小產(chǎn)權(quán)房咨詢和百分之90房源的公眾號(hào)，期待您的關(guān)注：深莞穗居家網(wǎng)
違章建筑如何認(rèn)定
關(guān)于什么是違章建筑，顧名思義，即違反法律法規(guī)規(guī)定的建筑，結(jié)合相關(guān)法律和理論，筆者將其分為狹義上的違章建筑和廣義上的違章建筑，狹義上的違章建筑僅僅是指的違反城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地管理的相關(guān)法律法規(guī)的建筑；廣義上的建筑即違反一切相關(guān)法律法規(guī)的建筑，如建筑的質(zhì)量達(dá)不到法律的要求，建筑活動(dòng)的發(fā)包與承包不合法，開(kāi)工與參與者資質(zhì)不合法等。
顯然，對(duì)于違章建筑的理解，不能只從字面意思來(lái)理解，應(yīng)從更為實(shí)質(zhì)的方向去理解，對(duì)此，筆者認(rèn)為違章建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、未取得土地使用權(quán)或者改變土地利用性質(zhì)等在規(guī)劃區(qū)以外建設(shè)，違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定動(dòng)工建造的房屋及設(shè)施。即違章建筑只是破壞公共空間與土地規(guī)劃的建筑，而狹義上違章建筑更加符合違章建筑實(shí)質(zhì)的理解，所以認(rèn)定違章建筑應(yīng)采用狹義上的看法，但是廣義上的看法也應(yīng)當(dāng)值得重視，所以筆者都進(jìn)行了敘述。
違章建筑認(rèn)定的廣義與狹義，筆者認(rèn)為都應(yīng)當(dāng)值得重視，其根本原因就是建筑或者建筑活動(dòng)都違反了法律法規(guī)，都是違法的，只不過(guò)產(chǎn)生為違法后果不一樣而已（當(dāng)然，違法后果的不一樣的原因所在還是因?yàn)槠溥`反的法律的類型的不同，導(dǎo)致的危害不同），有的可能導(dǎo)致建筑的拆除，有的可能導(dǎo)致罰款等，有的可能只會(huì)導(dǎo)致民事責(zé)任的承擔(dān)。對(duì)于違章建筑的法律后果，筆者將另文介紹。
（一）狹義上講，違章建筑僅僅是指的違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃與土地管理法律法規(guī)的建筑。
1、在以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)上進(jìn)行建筑活動(dòng)的手續(xù)：
選址意見(jiàn)書(shū)→建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案→建設(shè)用地規(guī)劃許可證→劃撥土地→建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
第一，按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。
第二，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
第三，建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
第四，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
2、在以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)上進(jìn)行建筑活動(dòng)的手續(xù)：
城市、縣人民政府提出出讓地塊的規(guī)劃條件作為出讓合同組成部分→建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案和簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同→建設(shè)工地規(guī)劃許可證→出讓土地→建設(shè)工程規(guī)劃許可證
第一、在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)，規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無(wú)效。
第二、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在取得建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。CAD軟件素材教程下載www.9npx.com四五設(shè)計(jì)網(wǎng)www.45te.com設(shè)計(jì)學(xué)徒自學(xué)網(wǎng)www.sx1c.com
第三、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目需要使用國(guó)有建設(shè)用地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)土地行政主管部門(mén)審查，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
第四、在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細(xì)規(guī)劃。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
3、在鄉(xiāng)村集體土地上進(jìn)行建筑活動(dòng)的手續(xù)：確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地審批手續(xù)→鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證→審批用地
（1）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)
第一、在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照
《中華人民共和國(guó)土地管理法》
第44條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
第二、建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。
第三、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；
（2）公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)
第一、在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照
《中華人民共和國(guó)土地管理法》
第44條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
第二、建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。
第三、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；
（3）住宅建設(shè)
第一、在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照
《中華人民共和國(guó)土地管理法》
第44條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。
第二、建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。
第三、農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
（二）廣義上說(shuō)，違章建筑是指的建設(shè)活動(dòng)違反了其應(yīng)當(dāng)遵守的一切相關(guān)的法律法規(guī)的建筑
這里所說(shuō)的“一切相關(guān)法律法規(guī)”有三個(gè)主要部分：一是城鄉(xiāng)規(guī)劃類、二是土地管理類、三是建筑活動(dòng)類。當(dāng)然還有其他的相關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境類、建設(shè)安全類等，但是猶豫其不是主要部分，在此不再敘述。在這一小節(jié)中主要敘述一下建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的建筑類的法律法規(guī)的情況。
建筑類法律法規(guī)的情況主要有以下四點(diǎn)：施工許可+資質(zhì)條件+合法發(fā)包+安全與質(zhì)量合規(guī)
1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)取得施工許可證或者經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告
第一、建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證；但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)確定的限額以下的小型工程除外。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。
第二、申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；（二）依法應(yīng)當(dāng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；（四）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；（五）有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術(shù)資料；（六）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起七日內(nèi)，對(duì)符合條件的申請(qǐng)頒發(fā)施工許可證。
第三、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以兩次為限，每次不超過(guò)三個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。
第四、在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起一個(gè)月內(nèi)，向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護(hù)管理工作。建筑工程恢復(fù)施工時(shí)，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告；中止施工滿一年的工程恢復(fù)施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)證機(jī)關(guān)核驗(yàn)施工許可證。
第五、按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，因故不能按期開(kāi)工或者中止施工的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向批準(zhǔn)機(jī)關(guān)報(bào)告情況。因故不能按期開(kāi)工超過(guò)六個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)重新辦理開(kāi)工報(bào)告的批準(zhǔn)手續(xù)。
2、施工單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位等建筑活動(dòng)相關(guān)參與方應(yīng)當(dāng)具有與其參與活動(dòng)相應(yīng)的資質(zhì)，并且具備人員、資金、裝備等相應(yīng)的條件。
第一、從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有符合國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本；（二）有與其從事的建筑活動(dòng)相適應(yīng)的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員；（三）有從事相關(guān)建筑活動(dòng)所應(yīng)有的技術(shù)裝備；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第二、從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位和工程監(jiān)理單位，按照其擁有的注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績(jī)等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。
承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍或者以任何形式用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個(gè)人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程。
實(shí)行監(jiān)理的建筑工程，由建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。
第三、從事建筑活動(dòng)的專業(yè)技術(shù)人員，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并在執(zhí)業(yè)資格證書(shū)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。
3、建筑工程的發(fā)包與承包應(yīng)當(dāng)合法有序進(jìn)行。
對(duì)此，《建筑法》建筑工程的發(fā)包與承包一章、《合同法》建設(shè)工程合同一章、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》都有相關(guān)的規(guī)定，在此不再詳述。
4、建筑工程必須遵守質(zhì)量技術(shù)規(guī)范。
第一、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求
第二、國(guó)家對(duì)從事建筑活動(dòng)的單位推行質(zhì)量體系認(rèn)證制度。從事建筑活動(dòng)的單位根據(jù)自愿原則可以向國(guó)務(wù)院產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)或者國(guó)務(wù)院產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)授權(quán)的部門(mén)認(rèn)可的認(rèn)證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)質(zhì)量體系認(rèn)證。經(jīng)認(rèn)證合格的，由認(rèn)證機(jī)構(gòu)頒發(fā)質(zhì)量體系認(rèn)證證書(shū)。
第三、交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
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